谁能想到？上世纪90年代房价跌穿地板、东京泡沫区跌幅70%的日本，如今成了全球房地产“吸金王”；疫情时房价低迷的韩国首尔，四年间每平米房价从6.5万飙到10.3万，为何日韩房地产开始疯涨？
日韩房地产这三个隐患得当心
咱们先别光看东京、首尔房价涨得多热闹，其实这俩地儿的房地产市场，就跟看着光鲜的气球似的，里头藏着不少容易爆的雷。
第一个雷就是“地方空心化”，日本这情况特别明显，你想啊，东京、大阪这些大城市房价涨得飞起，可乡村和小地方呢？房子白送都没人要。
秋田县有个村子，为了让人来买房，居然搞“买房送牛”，结果呢？年轻人都往大城市跑，根本没人搭理，最后报名的没几个，村长无奈说“现在年轻人连牛都不想养了”，这话听着好笑，其实满是心酸。
展开剩余90%韩国也一样，2025年上半年，除了首尔和周边那几块地方，其他地方房价全跌了，东南部跌了0.11%，江原道跌了0.1%，中部跌了0.06%，而且跌得越来越厉害，这种“大城市热、小地方冷”的差距，不光让房地产市场乱了套，还把区域经济差距拉得更大了。
日本大城市圈和小地方的经济实力差得老远，韩国首都圈2025年的GDP占比都超过53%了，比非首都圈加起来还多，长期这么下去，小地方的基础设施会越来越旧，医院学校也不行了，形成“没人来—经济差—房价跌”的死循环，想翻身都难。
第二个雷是“太依赖外资”，容易吹起泡沫，日本这次房价涨，外国人投的钱占了大便宜——买日本房子的钱暴增3.7倍，占总投资额的三分之一，而且这些钱大多砸在了度假区、富人区。
这些地方三年多房价就涨了两倍，比普通住宅涨得猛多了，明显是外资在爆炒，虽说现在日本房贷利率低，才1.9%到2.3%，比上世纪90年代泡沫时的7%、8%低多了，租金回报率也有4%到5%，看着靠谱，但外资这东西就跟流水似的，说走就走。
万一哪天全球经济变了，或者日本政策改了，外资一下子全撤走，大城市房价说不定就得大跌，到时候哭都来不及，韩国虽然外资没那么多，但首尔房价涨得太疯，也吸引了不少投机的钱，2025年每平方米破2000万韩元，普通老百姓的工资根本追不上，这泡沫也不小。
第三个雷最实在，就是“老百姓压力太大”，房价涨了，租房也跟着贵，年轻人快扛不住了，日本东京23区2025年7月的数据，30平方米以下的单身公寓，平均一个月租金10.33万日元，合人民币快5000了；50到70平方米的家庭公寓，月租24.74万日元，合1万多人民币，都是历史最高。
在首尔更夸张，年轻人租房得花掉工资的一半还多，没办法只能住“胶囊公寓”，跟鸽子笼似的，有个23岁的东京广告设计师小林，一个月挣30万日元，光房租就花15万，租的还是6平方米的小单间，他说“我的人生就像这个房间，转个身都难”。
年轻人连租房都这么难，哪还有心思生孩子？生育率更低，以后人口更少，长远来看，跟现在房价涨的热闹劲儿根本不搭，早晚得出问题。
在我看来，这些雷说明日韩房地产的“逆着人口涨”，根本不是铁打的江山，表面上看着红火，其实底下早有隐患了。要是政策上不赶紧调整，说不定又得走以前的老路，犯同样的错。
为啥能逆势涨？三个关键原因
虽然有不少隐患，但日韩大城市房价能逆着人口跌来涨，也不是瞎涨的，背后有三个关键原因在使劲，缺一个都不行。
第一个原因，得说日本的“安倍经济学”，相当于给经济打了针兴奋剂，已故的日本前首相安倍晋三上台后，搞了两个大招：一是拼命印钱，让市场上钱变多，利率压到负数；二是政府砸钱刺激经济。
这么一来，市场上的钱太多了，没地方去，就往房地产市场跑。更特别的是，日本央行还自己买股票和REITS（房地产投资信托基金），给市场吃定心丸。
有个例子特别典型，东京涩谷区有栋旧公寓，2015年之前因为业主还不上贷款，被银行拿去拍卖，一直没人要；安倍政策发力后，有个本地开发商低价买下来，改成“共享办公+青年公寓”，租金一下子涨了3倍，不光不亏，还赚了不少。
这种靠政策把死资产盘活的事儿，在日本大城市到处都是，为房价上涨铺了路。
第二个原因，是“观光立国”把外资引来了，双方一拍即合，日本政府一直想靠旅游业带动经济，2025年7月赴日游客又创了新高，总人数比去年涨18.4%，光中国内地游客就涨了47.9%。
游客多了，外国人也看到了日本房地产的机会，纷纷来抄底，中国人喜欢买东京的学区房和“一户建”，觉得又能住又能保值；新加坡人盯着大阪的民宿，靠游客赚租金；中东土豪更狠，直接买整栋公寓改成度假村。
前几年日本房价没涨的时候，租金回报率快到10%了，早期投钱的人都赚了，后面的人看到有钱赚，也跟着投，形成“投钱的人越多—房价涨越高—投钱的人更多”的循环，市场能不热吗？
第三个原因，是“大城市吸人”加上“城市更新”，需求一下子上来了，不管是日本还是韩国，年轻人都爱往大城市跑，日本的东京、大阪，韩国的首尔，集中了全国最好的工作、学校、医院，年轻人为了过得好点，肯定往这些地方挤，住房需求自然就多了。
而且政府还搞城市更新，把上世纪80年代的老社区改成“智慧社区”“网红loft”，地铁边上弄共享办公，让大城市住起来更舒服，东京中野区就是个例子，改造前每平方米房价才30万日元，改造后涨到120万日元，租房的人也多了4倍。
韩国首尔也一样，2014年起好资源都往首都圈聚，年轻人都来这儿找工作，需求涨了，房价能不涨吗？2025年上半年就首尔房价涨了0.39%，其他地方都跌，就是这个道理。
回头看历史，日本房地产以前多惨啊——泡沫破了后跌了20年，全国房价砍一半，东京最惨的地方跌了70%；韩国疫情初期房价也跌过，市场冷冷清清。现在能反过来涨，全靠这三个原因一起使劲。
这说明城市化到了一定阶段，只要大城市“能吸引人来”，就算全国人口少了，房价也能涨。这跟以前“人口少房价就跌”的想法完全不一样，算是新规律了。
日韩这事给全球房地产提了四个醒
日韩大城市房价“逆着人口涨”，虽然有自己的国情，但也藏着全球房地产都能用的规律，咱们把这些规律弄明白，不管是投资还是搞政策，都能少走弯路。这里面有四个重要的提醒，得记牢了。
第一个提醒：“区域分化”会越来越明显，以后看房价不能只看总人口，从日韩的情况来看，人口少了不代表所有地方房价都跌，大城市和小地方的差距会越来越大。
日本东京圈2025年地价涨5.3%，小地方才涨0.1%；韩国首尔涨0.39%，其他地方都跌，这说明以后看房地产市场，不能再盯着“全国有多少人”了，得看“这个地方能吸引多少人”。
大城市有好资源，能吸引人来，房价就稳；小地方没人来，房价就跌，对想投资的人来说，得盯着大城市的好地段；对搞政策的人来说，得想办法让资源分布均匀点，比如搞“强省会”“都市圈一体化”，别让小地方越来越差。
第二个提醒：政策要“精准”，不能瞎使劲，日本“安倍经济学”能成，关键是政策没乱搞，印钱的同时，还引导钱往房地产这些实体经济走，不是盲目撒钱。反观上世纪90年代日本泡沫的时候，政策不管钱往哪儿流，结果全去炒房了，最后爆了。
这说明搞房地产政策，重点在“精准”：既不能把市场管死，也不能让钱乱炒。比如调整房贷利率、控制土地供应、规范外资，这些手段都得用对地方，不能“一刀切”。
第三个提醒：外资是“双刃剑”，得管好了，日韩的例子说明，外资能帮房地产市场活起来，让房价涨，但太依赖外资就容易出泡沫。日本外资占三分之一，还都炒富人区；韩国投机资本也不少，推高了首尔房价。
所以对待外资，得理性点：一方面，可以让外资参与城市更新、建保障房，这些长期项目能稳住市场；另一方面，得管着外资别瞎炒，比如设个购房门槛，或者赚了钱收点税，别让外资想来就来、想走就走，把市场搅乱了。
第四个提醒：房地产得兼顾“赚钱”和“让人住得起”，不能光顾一头，日韩的教训就在这儿——光顾着靠房地产刺激经济，不管老百姓住不住得起，最后肯定出问题，日本年轻人租房难，韩国首尔房价高，都让老百姓压力大，影响社会稳定。
所以搞房地产，不能忘了“让人有房住”这个根本：一方面多建保障房，帮低收入的人解决住房问题；另一方面规范租房市场，别让房租随便涨，保护租客的权益，只有既让市场能发展，又让老百姓住得起，房地产才能长久。
从大的方面看，日韩房地产“逆着人口涨”，也不是永远都这样，只是现阶段的特殊情况，日本野村证券说房价已经脱离实际了，民间学者和投资客却觉得“大城市集中是必然，房价还得涨”，两边吵得厉害，这也说明市场复杂得很。
不管短期怎么涨怎么跌，长期来看，房地产还得看“实在的东西”，有多少人来住、老百姓工资涨多少、租金能收多少，这些才是决定房价的关键。
不管哪个国家，都得在“短期刺激经济”和“长期稳定”之间找平衡，别再犯以前泡沫破裂的错，让房地产真正帮到经济发展，帮到老百姓住上好房子，而不是让资本在里面瞎炒。
回头看日韩房地产的起起落落，日本从“泡沫破了”到“又涨起来”，韩国从“疫情跌”到“首尔涨”，咱们能明白一个道理：房地产没有永远的涨，也没有永远的跌，只有尊重规律、政策对路、想着老百姓，市场才能好好发展，这才是日韩这事给咱们最大的启发。
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